第一章 总则
确立规约效力，作为全体业主共同遵循的基础性规则。
一、规约架构与角色分工
规约共八章，构建了小区治理的整体框架，并明确了物业、业委会、业主三方在制度中的位置与责任。
01
第二章 业主的共有权
明确物业与业委会对共用部位的移交、承接与查验责任。
第三章 业主的权利和义务
重点规定业主的知情权、参与权与监督责任。
第四章 物业的装修
明确装修施工规范，以及物业在现场管理中的监管权限。
第五章 业主的共同利益
重点规范共有资金、合同审批、用印、大额支出等关键事项的权限与义务。
第六章 使用、维护和管理
涵盖秩序维护、突发抢修职责以及业主配合义务。
第七章 违约责任
明确物业、业委会委员及业主发生违规行为后的追责路径。
第八章 附则
规定表决程序和相关术语定义，保证执行口径统一。
二、物业服务人：权责边界与严密监管
物业是小区治理中的服务执行方，但其所有权力都应建立在合同约束、公开程序与持续监督之上。
02
职权范围
- 可制定并执行日常管理细则，但应事先听取业委会或业主意见。
- 遇紧急情况时，可依程序先行采取应急处置措施，防止损失扩大。
- 有权对违规行为进行告知、规劝，必要时向行政部门报告。
职责履行
- 建立安全管理和治安防范制度，配备必要物资并定期巡查。
- 形成并维护“投诉处理台账”，跟踪报修、建议和反馈进度。
- 若代管共有资金，必须严格执行财务制度，杜绝账外管理与隐瞒收益。
监督与追责
- 业委会可将台账处理情况纳入履约评价，判断是否存在逾期或敷衍。
- 物业必须配合合同、票据、账册等资料核查，不得拒绝专项审计。
- 拒不整改或隐瞒收益，可作为续聘、减扣物业费或解聘的重要依据。
治理关键词
“服务执行方”不等于“自主决定方”。物业能做什么、做到什么程度，核心看程序、台账与业主授权边界是否清楚。
重点看什么
- 投诉处理是否可追踪
- 共有资金是否有公开账目
- 紧急事项处置是否留痕
三、业主委员会：职能执行与权力制衡
业委会是业主大会的执行机构。规约通过岗位隔离、双人管控、利益回避等制度，防止权力集中与程序失真。
03
核心职权
- 统筹共有资金管理与使用，但须经业主决定。
- 组织业主大会会议，监督物业合同履行情况。
- 经业主大会授权后，可代表全体业主进行相关诉讼。
- 负责印章、档案资料的规范保管与登记。
制衡机制
- 财务、合同、付款录入、复核岗位应强制分离。
- 印章须双人管理、双人核验，用印前需核对审批依据并登记。
- 涉及委员本人或近亲属利益事项时，必须回避并记入会议记录。
移交与透明
- 任期届满、罢免或辞职时，应在 3 日内移交财物、档案与印章。
- 未成立新届业委会的，由居委会临时保管，不得拖延。
- 重大决策应形成书面记录和会议纪要，供业主依法查阅。
四、业主：知情、监督与决策的主人
业主不仅是规约的遵守者，更是治理体系的真正主体。知情、监督和表决权，是实现自治的关键抓手。
04
深度知情权
- 业主有权查阅共有资金账目、合同、工程资料、会议纪要与用印台账。
- 书面异议原则上 7 日内答复，复杂事项应在 15 日内书面反馈。
联名监督机制
- 10 名以上业主联名，可就共有资金或表决程序提出质询。
- 超过 1% 业主联名，可要求专项复核。
- 超过 3% 业主联名，业委会须组织专项公开答疑会。
共同决策权
对于维修资金使用、物业选聘、共用部位用途变更等重大事项，最终决定权始终属于业主大会。
规约明确禁止以会议纪要、个别征求意见或非正式沟通替代业主大会决策程序。换句话说，关键事项既要“大家知道”，也要“大家决定”。
五、特别提示
这份规约的核心价值，不只是列出规则，更在于通过硬性流程把权力关进制度的框架里。
05
四个关键词
- 岗位分离
- 印章双控
- 公开公示
- 限期回复
阅读建议
如果要快速抓重点，建议优先看资金管理、合同审批、用印流程、应急处置和业主联名监督这几块，它们最能体现规约是否真正具备执行力。