选聘合同是否包含离任审计条款？
重新选聘或原物业退出时，要看会议方案、合同安排和交接资料中，是否同步列明承接查验、资料移交、公共收益核查和离任审计。
一、先看三个核心问题
议事规则不是普通流程说明，它决定了业主大会能不能真正运转起来，也决定了业主监督有没有可执行路径。
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业主大会和电子投票是否能实际运行？
草案明确：已建立业主决策电子投票数据库的，应当采用电子投票系统表决；未建立的，才采用书面征求意见或集体讨论。
业委会不作为时，业主如何监督？
重点看联名比例、启动条件、答复期限和后续程序，尤其是 10 人、1%、3%、20% 这些关键门槛分别能推动什么。
二、选聘物业：离任审计不能漏
物业选聘不只是“选谁服务”，还要把承接查验、资料移交、公共收益核查、离任审计和审计结果公开写进制度闭环。
02
为什么要写入合同
- 草案要求重新选聘物业服务人时，会议方案同步列明物业承接查验、资料移交、公共收益和共有资金核查。
- 前任物业服务人离任审计或者专项审计、审计费用来源、审计结果公开方式，也应当提前安排。
- 离任审计不替代承接查验：承接查验看设施设备和资料移交，审计核查看资金、收益、合同和未结事项。
建议重点核对
- 候选物业服务人评审文件是否要求说明进场承接查验方案、设施设备风险排查方案和交接配合方案。
- 涉及续聘、解聘或重新选聘物业的公示材料，是否包括履约评价、投诉整改记录、公共收益移交和资料公开情况。
- 已经形成审计报告、核查报告或阶段性说明的，是否同步向业主公示并归入工作档案。
一句话判断
如果选聘会议只表决新物业价格，没有同步安排承接查验、资料移交、公共收益核查、离任审计和审计结果公开，就容易在换物业时留下账目空档。
三、业主大会：形式、决议和电子投票
业主大会能否顺利召开，关键不在口号，而在会议形式、通知公示、投票系统、身份核验、结果公示和异议处理是否清楚。
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会议形式要能落地
- 定期会议每年至少召开 1 次，原则上于每年第四季度召开。
- 会议组织者应当于会议召开 30 日前公示会议事项，公示期不少于 15 日，并同步在线上平台发布。
- 重大事项不得以拆分项目、分批付款、临时签字、个别征求意见或者会后补签规避业主大会表决。
电子投票要可核验
- 已建立业主决策电子投票数据库的，应当采用业主决策电子投票系统进行表决。
- 电子投票的投票期限不超过 30 日；未建立数据库而采用书面征求意见的，投票期限不超过 60 日。
- 采用电子投票时，应同步保留投票期限、系统操作说明、身份核验方式、结果导出记录等资料。
审阅重点
看议事规则有没有回答五个问题：谁能发起、怎样通知、如何投票、怎样公示、如何复核。只要这些不清楚，业主大会就容易卡在程序上。
四、业委会不作为：个人业主如何监督
监督机制的价值，在于普通业主不是只能等待业委会行动，而是可以通过联名、质询、复核和会议程序推动问题进入正式处理。
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低门槛监督
- 业主个人提出查阅、复制、异议、复核、投诉或者举报申请，应当载明事项、理由、请求和联系方式。
- 受理主体应在 7 日内答复；情况复杂的，可以延长至 15 日，但应说明理由。
- 10 名以上业主联名提出书面质询的，业委会应当在 7 日内书面答复。
高强度监督
- 1% 以上业主联名提出专项复核申请的，业委会应组织核查并公开复核说明。
- 3% 以上业主联名要求专项说明的，业委会应组织专项公开答疑或者业主说明会。
- 20% 以上业主提议时，可触发临时会议、财务审计或者罢免更换业委会委员等更强程序。
监督路径
个人业主可以从“书面提出”开始，逐步升级到“10 人质询、1% 复核、3% 答疑、20% 临时会议/审计/罢免程序”。每一步都要保留书面材料、签名记录、提交凭证和答复记录。
五、必须记住的四个数字
这些数字是业主监督从“个人意见”进入“正式程序”的关键门槛。
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六、审阅清单
看议事规则时，不必只看条文字面是否完整，更要看这些程序能否真正执行。
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程序是否清楚
- 会议是否提前 30 日公示，公示期是否不少于 15 日，并同步在线上平台发布。
- 电子投票是否已建立数据库，是否留存身份核验、操作说明、结果导出等资料。
- 表决结果是否自结果产生之日起 7 日内公示；电子投票结果公示期是否为 15 日。
监督是否有后果
- 业委会拒不答复、拖延处理、拒绝公开资料时，业主是否可以继续提出异议、联名质询或向街道等部门反映。
- 物业拒不移交、拒不配合审计、隐瞒收益时，是否纳入履约评价并作为续聘、解聘或追责依据。
- 联名监督是否写明接收主体、7 日或 15 日答复期限、公开方式和记录留存要求。